上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項目即將完成，分別位于長寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個項目將推出千余套租賃房源，預(yù)計今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務(wù)。





為支持租賃住房市場發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進長寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓壣鐓^(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項目之一，目前更新已經(jīng)進入收尾階段。未來，這里服務(wù)對象主要是對生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號線江月路站的另一個存量改建租賃住房項目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對于大部分租客來說，希望支付的租金相對較低，還可獲得更多便捷的服務(wù)。未來，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)。”上海地產(chǎn)集團旗下上海城方租賃住房運營管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務(wù)，包括文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學(xué)和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類配套。以城寓級社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務(wù)等服務(wù)的公共空間，這在每一個租賃住房社區(qū)均會配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設(shè)施。城寓級社區(qū)·華山路店15-16層還設(shè)置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關(guān)配套服務(wù)。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

好的寫字樓所具有的看不見的隱形價值

寫字樓的成本并不只限于看得見的常規(guī)項“裝修成本+運營成本+物業(yè)購置成本”。有遠見的行家、“老手”們會全面地考慮到許多。因此，那些看不見的隱形成本，恰恰是鑒別寫字樓高下的關(guān)鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業(yè)形象毀于一旦，商業(yè)也會受牽連高端人才，因為企業(yè)形象婉拒，人才流失，對于企業(yè)的發(fā)展也會受損；
2、時間成本：地段偏僻，停車找位，花去時間又心塞；趕時間時，等電梯也會等得身心疲憊，時間效率全被消耗在了行進中，商務(wù)的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周圍一片荒蕪，客戶來訪沒有合適的地方洽談，想吃個飯聚個餐，總是找不到合適的地方，配套嚴重不足，會造成一系列的裙帶劣勢。
服務(wù)型辦公室讓租用者共享辦公設(shè)備和其他服務(wù)，以更低的成本來使用打印機、復(fù)印機等。服務(wù)通常包括安保、前臺接待和郵件收發(fā)等。有些還提供共享辦公席位、大型會議室、中小會議室、休息區(qū)域、行政秘書支持等。中小微企業(yè)公司無須受到租約的束縛，根據(jù)需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務(wù)服務(wù)的協(xié)助要求，更有效地減低營運成本，提高競爭優(yōu)勢。
說到辦公室租賃，每個創(chuàng)業(yè)者都不會陌生，尤其是眾創(chuàng)空間帶來的熱潮，經(jīng)歷2015年“井噴式”發(fā)展后，2016年、2017年眾創(chuàng)空間繼續(xù)向縱深發(fā)展。數(shù)量上大發(fā)展的眾創(chuàng)空間、孵化器也出現(xiàn)了“分化”：一些“有空間沒人氣”的已關(guān)門倒閉，跟風(fēng)而上的創(chuàng)投也出現(xiàn)了一定程度的降溫。同樣是提供服務(wù)辦公室租賃，麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園堅持為創(chuàng)業(yè)者提供一個可靠地港灣，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)。





























1、寫字樓的級別與企業(yè)的實力及效益密切掛鉤，通常有資本實力、發(fā)展需求和勢頭強勁的企業(yè)會選擇高端寫字樓。
2、高端寫字樓對提升企業(yè)形象有重要的作用。很多知名企業(yè)，在繁華地段，入駐高端寫字樓，并重視辦公環(huán)境的打造，更容易。
3、辦公環(huán)境影響著企業(yè)招人、留人，除開90、95后這樣的新生力，對骨干主力人員的穩(wěn)定性更重要，入駐高端寫字樓更有利于穩(wěn)定企業(yè)的人員。
4、通過辦公環(huán)境可以比較容易地看出企業(yè)實力、企業(yè)文化以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的喜好，在選擇伙伴的時候，該企業(yè)的辦公環(huán)境會成為衡量企業(yè)實力的重要因素。
5、在高端寫字樓里的企業(yè)相較來說都更有實力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實感，對自己的職業(yè)規(guī)劃有一定的幫助。
麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園
地址：紫金（）科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)5號樓
來源：
初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當(dāng)中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標準層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng)、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
外媒報道，有消息人士指出，海航放棄租用中國香港中環(huán)交易廣場三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國香港置地集團已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團發(fā)言人回應(yīng)稱，不評論個別租約的傳聞。


據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報道指出，陷入財務(wù)困境的海航集團在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險商等持股，包括計劃在未來18個月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負債表，亦正計劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團總資產(chǎn)約1.1萬億元人民幣。
高力國際在4月18日上海記者會表示，2019與2019年浦東將有大量寫字樓供應(yīng)項目集中入市，年均供應(yīng)量大約為60萬平方米。


據(jù)高力國際預(yù)測，2019-2022五年間，浦東寫字樓將新增供應(yīng)165萬平方米，其中前灘的供應(yīng)量將總量的一半，達84萬平方米，是供應(yīng)的熱點區(qū)域。


相對而言，包括小陸家嘴與竹園在內(nèi)的核心區(qū)的新增供應(yīng)將十分有限，總量為31萬平方米，且2019年之后將幾乎再無新增供應(yīng)。


觀點地產(chǎn)新媒體了解到，高力國際認為，未來浦東優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)的增速仍無法滿足未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，升級擴容刻不容緩。


另據(jù)其表示，隨著靈活辦公的進一步發(fā)展，靈活辦公在優(yōu)質(zhì)寫字樓中不斷擴張。截止2017年底，靈活辦公行業(yè)在上海

甲級寫字樓市場
根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2019年三季度，甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現(xiàn)連續(xù)六個季度環(huán)比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓項目在短時間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計未來一段時間甲級寫字樓市場將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進一步承接來自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進而形成新的供需關(guān)系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒炫c壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個新增項目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
深圳城市更新新規(guī)12月起實施 城市更新項目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負責(zé)制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實施。《規(guī)定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補償?shù)?，不屬于“未作補償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進行部分補償?shù)a償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應(yīng)對拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負責(zé)權(quán)屬認定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認定中無需辦理規(guī)劃確認、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權(quán)屬認定的處理意見書?！兑?guī)定》還對權(quán)屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等。


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